Gayrimenkul Hukuku Avukatı

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet haklarını, taşınmazların kullanımını, devrini ve bu haklardan kaynaklanan hukuki uyuşmazlıkları düzenleyen hukuk alanıdır. Türkiye’de gayrimenkul hukukunun temelini 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu oluşturur. Bunun yanında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 2644 sayılı Tapu Kanunu ve ilgili özel mevzuat hükümleri de uygulanır. Tapu iptali ve tescil davaları, kira sözleşmelerinden kaynaklanan anlaşmazlıklar, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları, önalım hakkı ve taşınmaza yapılan hukuka aykırı müdahaleler bu hukuk alanının başlıca konuları arasındadır.

Gayrimenkuller, ekonomik değerlerinin yanında mülkiyet hakkı ve kullanım yetkileri bakımından da önemli hukuki sonuçlar doğurur. Taşınmazın mülkiyetine ilişkin kayıtların hatalı olması, ortakların kullanım konusunda anlaşamaması, kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilmemesi veya taşınmaz üzerinde hak iddia edilmesi çeşitli hukuki süreçleri gündeme getirebilir. Bu uyuşmazlıklarda tapu kayıtlarının, sözleşmelerin, kadastro bilgilerinin ve ilgili mevzuatın birlikte incelenmesi gerekir. Gayrimenkul hukuku kapsamında yürütülen hukuki danışmanlık ve dava takibi faaliyetleri, mülkiyet hakkının korunmasını, taşınmazlara ilişkin hukuki işlemlerin mevzuata uygun yürütülmesini ve uyuşmazlıkların çözümlenmesini amaçlar.

Gayrimenkul Hukuku Nedir?

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz malların mülkiyetini, taşınmazlar üzerinde kurulabilen sınırlı ayni hakları ve taşınmazların kullanımından kaynaklanan hukuki ilişkileri düzenleyen kurallar bütünüdür. Türk Medeni Kanunu’nun 704. maddesi uyarınca arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturur. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, devredilmesi, sınırlandırılması ve sona ermesi belirli hukuki kurallara tabidir. Tapu sicilinin tutulması, taşınmaz üzerindeki hakların tescili ve mülkiyet uyuşmazlıklarının çözümü bu alanın temel konuları arasında yer alır.

Gayrimenkul hukukunun uygulama alanı yalnızca taşınmaz alım satım işlemleriyle sınırlı değildir. Kiracı ile kiraya veren arasındaki anlaşmazlıklar, paylı veya elbirliği mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar, kat maliklerinin hakları ve komşuluk ilişkilerinden kaynaklanan sorunlar da bu kapsamda değerlendirilir. Ayrıca taşınmaz üzerinde irtifak hakkı kurulması, ipotek işlemleri, sınır uyuşmazlıkları ve mülkiyet hakkına yönelik müdahaleler farklı hukuki süreçleri gerektirebilir. Gayrimenkul hukukunda uygulanacak hükümler, taşınmazın niteliğine, tarafların hukuki sıfatlarına ve uyuşmazlığın konusuna göre belirlenir. Bu nedenle taşınmazlara ilişkin işlemlerin ve hukuki taleplerin somut olayın özellikleri çerçevesinde incelenmesi önem taşır.

Tapu İşlemlerine İlişkin Hukuki Süreçler

Tapu işlemleri, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni hakların hukuki durumunu belirleyen resmî işlemlerdir. Taşınmazın satılması, bağışlanması, mülkiyetin devredilmesi, ipotek kurulması veya belirli sınırlı ayni hakların tesis edilmesi tapu siciline ilişkin işlemleri gündeme getirebilir. Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesine göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tapu siciline tescille gerçekleşir. Ancak miras, mahkeme kararı, cebri icra ve kanunda öngörülen diğer bazı hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılabilir. Bu durumlarda mülkiyet hakkının tapu siciline yansıtılması bakımından tescil işlemleri önem taşır.

Tapu işlemlerinde taşınmazın mevcut malikinin, sicilde yer alan takyidatların ve devre engel olabilecek hukuki sınırlamaların değerlendirilmesi gerekir. İpotek, haciz, şerh, irtifak hakkı veya diğer kayıtlar taşınmaz üzerindeki hakların kapsamını etkileyebilir. Ayrıca taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için kanunda öngörülen resmî şekil şartına uyulmalıdır. Taşınmazın hukuki durumunun yeterince incelenmemesi, ilerleyen süreçlerde mülkiyet veya sözleşme uyuşmazlıklarına neden olabilir. Bu nedenle tapu işlemlerinin öncesinde ilgili belgelerin değerlendirilmesi, işlem sırasında gerekli hukuki şartların yerine getirilmesi ve sonrasında sicil kayıtlarının kontrol edilmesi önemlidir.

Tapu İptali ve Tescil Davaları

Tapu iptali ve tescil davaları, tapu sicilindeki mülkiyet kaydının hukuki duruma aykırı olduğu iddiasıyla açılan ve gerekli şartların bulunması hâlinde mevcut kaydın iptal edilerek hak sahibi adına tescil yapılmasını amaçlayan davalardır. Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesi, yolsuz tescil nedeniyle ayni hakkı zedelenen kişilere tapu sicilinin düzeltilmesini dava etme imkânı tanır. Tapu iptali ve tescil talepleri, hukuki dayanağına göre farklı nedenlerden kaynaklanabilir. Mirasçılardan mal kaçırma amacıyla gerçekleştirildiği ileri sürülen işlemler, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik veya geçersiz hukuki işlemler bu uyuşmazlıklara örnek oluşturabilir. Ancak her tapu uyuşmazlığında aynı dava şartları ve ispat kuralları uygulanmaz.

Tapu iptali ve tescil davalarında taşınmazın kayıt geçmişi, mülkiyetin hangi işlemle devredildiği, tarafların hukuki ilişkisi ve ileri sürülen geçersizlik nedeni birlikte değerlendirilir. Tapu kayıtları, resmî senetler, mirasçılık belgeleri, sözleşmeler ve diğer hukuka uygun deliller davanın niteliğine göre önem kazanabilir. Ayrıca tapu siciline güven ilkesi kapsamında iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımlarının korunması da uyuşmazlığın sonucunu etkileyebilir. Tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir ve taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi söz konusudur. Dava açılmadan önce talebin hukuki dayanağının, tarafların sıfatlarının ve uygulanabilecek sürelerin değerlendirilmesi gerekir.

Taşınmaz Satış Sözleşmelerinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar

Taşınmaz satış sözleşmeleri, bir taşınmazın mülkiyetinin belirlenen bedel karşılığında devredilmesine yönelik hukuki işlemlerdir. Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi uyarınca taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi gerekir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de kanunda öngörülen resmî şekil şartına tabidir. Satış bedelinin ödenmemesi, taşınmazın devredilmemesi, sözleşmede belirtilen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi veya satışa konu taşınmazın hukuki durumuna ilişkin anlaşmazlıklar çeşitli uyuşmazlıklara neden olabilir. Bu uyuşmazlıklarda sözleşmenin geçerliliği, tarafların edimleri ve taşınmazın tapu kayıtları birlikte incelenir.

Taşınmaz satışından kaynaklanan uyuşmazlıklarda ileri sürülebilecek talepler, sözleşmenin niteliğine ve ihlal edilen yükümlülüğe göre değişir. Geçerli bir satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tescil talepleri, sözleşmeye aykırılık nedeniyle tazminat istemleri veya ödenen bedelin iadesine ilişkin uyuşmazlıklar farklı hukuki şartlara tabidir. Ayrıca satılan taşınmazın ayıplı olması durumunda Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri uygulanabilir. Ancak satış işleminin tüketici işlemi niteliği taşıması hâlinde tüketici hukukuna ilişkin özel düzenlemelerin dikkate alınması gerekir. Taşınmaz satışına ilişkin hukuki süreçlerde sözleşmenin şekli, tarafların yükümlülükleri, ödeme kayıtları ve mülkiyetin devrine ilişkin işlemler birlikte değerlendirilmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davaları

Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin sahip olduğu paylı veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesini amaçlayan dava türüdür. Türk Medeni Kanunu’nun 698 ve devamı maddelerinde paylı mülkiyetin sona erdirilmesine ilişkin hükümler bulunmaktadır. Ortaklar arasında taşınmazın kullanımı, değerlendirilmesi veya paylaşılması konusunda anlaşma sağlanamaması hâlinde ortaklığın giderilmesi talep edilebilir. Bu davalar, özellikle miras yoluyla birden fazla kişiye geçen taşınmazlar ve hisseli mülkiyete konu gayrimenkuller bakımından gündeme gelir. Bununla birlikte paylaşmanın istenemeyeceği kanuni veya hukuki durumlar bulunabileceğinden her taşınmaz bakımından aynı sonuca ulaşılması mümkün değildir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında temel çözüm yolları aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesidir. Taşınmazın niteliği ve kanuni koşullar uygun olduğunda aynen bölüşme mümkün olabilir. Aynen bölüşmenin mümkün olmadığı durumlarda ise satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir. Satış sonucunda elde edilen bedel, hak sahiplerinin payları ve ilgili hukuki durumları dikkate alınarak dağıtılır. Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Ayrıca 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi kapsamında ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Bu nedenle dava sürecinde mülkiyet yapısının, tarafların sıfatlarının ve dava şartlarının doğru belirlenmesi gerekir.

Kat Mülkiyetinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde ayrı mülkiyet hakkı kurulmasını sağlayan hukuki sistemdir. Türkiye’de kat mülkiyetine ilişkin temel düzenlemeler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alır. Apartmanlar, siteler ve birden fazla bağımsız bölümün bulunduğu yapılarda kat maliklerinin hakları, ortak alanların kullanımı, yönetim faaliyetleri ve ortak giderlere katılım yükümlülükleri bu Kanun çerçevesinde değerlendirilir. Kat malikleri, bağımsız bölümleri üzerinde mülkiyet hakkına sahip olmakla birlikte ortak yerlerin kullanımı ve ana taşınmazın korunması bakımından kanuni yükümlülükler taşır. Ortak alanların amacı dışında kullanılması, giderlere katılma borcunun yerine getirilmemesi ve yönetim kararlarına ilişkin anlaşmazlıklar kat mülkiyeti uyuşmazlıklarının başlıca nedenleri arasındadır.

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri birlikte değerlendirilir. Kat malikleri kurulu kararlarının kanuna veya yönetim planına aykırı olduğu iddiasıyla iptal talebinde bulunulması, ortak giderlerin tahsili veya ortak alanlara yapılan hukuka aykırı müdahalelerin önlenmesi farklı hukuki süreçleri gündeme getirebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, Kanun’un 33. maddesi ve ilgili hükümler çerçevesinde kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Ayrıca bu Kanun’dan kaynaklanan uyuşmazlıklar, kanuni istisnalar ve uygulanabilirlik koşulları saklı kalmak üzere, dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Bu nedenle kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında alınan kararların, yönetim planının ve kanuni başvuru sürelerinin incelenmesi önem taşır.

Önalım Hakkından Kaynaklanan Davalar

Önalım hakkı, belirli koşullar altında bir taşınmazın üçüncü kişiye satılması durumunda hak sahibine öncelikli satın alma imkânı tanıyan hukuki haktır. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi uyarınca paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların yasal önalım hakkı doğabilir. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisinin korunması ve mevcut paydaşların taşınmaz üzerindeki ortaklık yapısını devam ettirebilmesi bakımından önem taşır. Bununla birlikte önalım hakkı her pay devrinde kullanılamaz. Satışın hukuki niteliği, alıcının sıfatı ve kanunda öngörülen istisnalar hakkın kullanılabilirliğini etkileyebilir.

Önalım hakkının kullanılması, Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesi uyarınca alıcıya karşı dava açılmasını gerektirir. Yasal önalım hakkı bakımından satışın ilgili paydaşa noter aracılığıyla bildirilmesi ve kanunda düzenlenen hak düşürücü sürelere uyulması önemlidir. 24 Aralık 2025 tarihinde yapılan yasal değişikliklerle önalım hakkının kullanım süresi ve davada esas alınacak bedelin belirlenmesine ilişkin hükümler değiştirilmiştir. Güncel düzenlemede yasal önalım hakkı, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır; önceki işlemler bakımından geçiş hükümleri ayrıca değerlendirilir. Davada taşınmaz payının rayiç bedeli, mahkeme tarafından belirlenir ve kanuni koşullara göre bedelin depo edilmesi gerekir. Bu nedenle önalım davalarında satış tarihi, bildirimler, yürürlükteki mevzuat ve uygulanabilecek geçiş hükümleri birlikte incelenmelidir.

Ecrimisil Taleplerinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar

Ecrimisil, bir taşınmazın hak sahibinin rızası dışında ve hukuka aykırı biçimde kullanılması nedeniyle talep edilebilen haksız işgal tazminatıdır. Taşınmazın malik olmayan bir kişi tarafından kullanılması, kira sözleşmesi sona ermesine rağmen kullanımın hukuki dayanak olmaksızın devam etmesi veya paylı mülkiyette belirli koşullarla bir paydaşın diğerlerinin haklarını ihlal etmesi ecrimisil uyuşmazlıklarına neden olabilir. Ancak taşınmazın başkası tarafından kullanılması her durumda ecrimisil talebinin kabul edileceği anlamına gelmez. Kullanımın hukuki dayanağı, taraflar arasındaki ilişki ve taşınmaz üzerindeki hakların kapsamı değerlendirilmelidir.

Ecrimisil taleplerinde hukuka aykırı kullanımın gerçekleştiği dönem, taşınmazın niteliği ve kullanım karşılığında talep edilebilecek bedel önem taşır. Tazminat miktarının belirlenmesinde taşınmazın konumu, kullanım amacı, emsal kira bedelleri ve diğer ilgili koşullar dikkate alınabilir. Paydaşlar arasında açılacak ecrimisil davalarında ise kural olarak intifadan men koşulunun bulunup bulunmadığı incelenir; ancak yerleşik yargı uygulamasında bu koşulun aranmadığı istisnai durumlar da bulunmaktadır. Ecrimisil talepleri bakımından geçmiş dönemlere ilişkin zamanaşımı değerlendirmesi yapılması gerekir. Bu nedenle taşınmazın kullanım geçmişi, tarafların hakları ve talep edilen dönem somut olayın özellikleri çerçevesinde incelenmelidir.

Gayrimenkul Hukukunda Arabuluculuk Süreçleri

Gayrimenkul hukukunda arabuluculuk, tarafların taşınmazlardan kaynaklanan belirli hukuki uyuşmazlıkları dava açmadan önce tarafsız ve bağımsız bir arabulucu aracılığıyla çözmeye çalıştıkları alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemidir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan belirli uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması, ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkına ilişkin uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Bununla birlikte bütün gayrimenkul uyuşmazlıklarında arabuluculuğa başvurulması zorunlu değildir. Özellikle tapu iptali ve tescil davalarının tamamının genel bir zorunlu arabuluculuk şartına tabi olduğu söylenemez.

Arabuluculuk sürecinde tarafların anlaşmaya varması durumunda anlaşma belgesi düzenlenebilir. Taşınmazlarla ilgili uyuşmazlıklarda anlaşmanın içeriği, kanunda öngörülen sınırlamalara ve taşınmazların devrine veya ayni hakların kurulmasına ilişkin özel kurallara uygun olmalıdır. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi kapsamında düzenlenen anlaşma belgeleri bakımından icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Taşınmazla ilgili anlaşmalarda bu şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Arabuluculuk sonucunda anlaşma sağlanamaması hâlinde ilgili taraflar dava yoluna başvurabilir. Bu nedenle uyuşmazlığın dava şartı arabuluculuk kapsamında bulunup bulunmadığının ve uygulanacak özel usulün önceden değerlendirilmesi gerekir.

Gayrimenkul Hukukundan Kaynaklanan Davalar

Gayrimenkul hukukundan kaynaklanan davalar, taşınmaz mülkiyetinin korunması, taşınmaz üzerindeki hakların belirlenmesi ve taşınmazların kullanımına ilişkin anlaşmazlıkların çözülmesi amacıyla açılan davalardır. Tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, elatmanın önlenmesi, ecrimisil, kira ilişkisinden kaynaklanan talepler ve kat mülkiyeti uyuşmazlıkları bu kapsamda değerlendirilebilir. Ancak bu davaların tamamı aynı mahkemede görülmez. Taşınmazın aynına ilişkin birçok davada asliye hukuk mahkemeleri görevliyken kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda ve ortaklığın giderilmesi davalarında kural olarak sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda da ilgili özel görev kuralları uygulanır.

Gayrimenkul davalarında görevli mahkemenin yanında yetkili mahkemenin belirlenmesi de önem taşır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca, taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda ve ilgili kanuni kapsamda bulunan diğer taşınmaz davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Buna karşılık kira sözleşmelerinden kaynaklanan her uyuşmazlıkta aynı kesin yetki kuralı uygulanmaz. Dava sürecinde tapu kayıtları, sözleşmeler, kadastro belgeleri, bilirkişi raporları ve diğer hukuka uygun deliller uyuşmazlığın türüne göre değerlendirilir. Ayrıca dava açılmadan önce uygulanması gereken arabuluculuk şartları, zamanaşımı süreleri ve hak düşürücü sürelerin incelenmesi gerekir. Gayrimenkul davalarında hukuki sürecin doğru yürütülebilmesi için talebin niteliğine uygun dava türünün ve usul kurallarının belirlenmesi önemlidir.

Ankara Gayrimenkul Hukuku Avukatı

Ankara gayrimenkul hukuku avukatı, taşınmazların mülkiyetinden, kullanımından ve devrinden kaynaklanan hukuki uyuşmazlıklarda danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunar. Tapu iptali ve tescil davaları, kira sözleşmelerinden doğan anlaşmazlıklar, tahliye talepleri, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları, önalım hakkı davaları ve taşınmaza yönelik hukuka aykırı müdahalelerin önlenmesi bu kapsamda değerlendirilebilir. Gayrimenkullere ilişkin hukuki süreçlerde tapu kayıtlarının, sözleşmelerin, mülkiyet yapısının ve ilgili mevzuatın birlikte incelenmesi önem taşır. Uyuşmazlığın niteliğine göre arabuluculuk, dava veya diğer hukuki başvuru yolları gündeme gelebilir. Bu nedenle taşınmaz üzerindeki hakların korunması ve hukuki işlemlerin yürütülmesi amacıyla somut olayın özelliklerine uygun değerlendirme yapılması gerekir.

Ankara Çankaya’da faaliyet gösteren Avukat Ekin Ulus tarafından 2020 yılında kurulan Ulus Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, gayrimenkul hukuku kapsamında hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmetleri sunmaktadır. Büroda tapu işlemlerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, mülkiyet hakkına ilişkin davalar, kira sözleşmeleri, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve taşınmazların kullanımından doğan diğer hukuki sorunlar somut olayın özellikleri çerçevesinde değerlendirilmektedir. Avukat Ekin Ulus, yürürlükteki mevzuatı ve güncel yargı kararlarını esas alan, şeffaf iletişime ve müvekkillerin hak ve menfaatlerinin korunmasına önem veren bir çalışma yaklaşımı benimsemektedir. Gayrimenkul hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıkların değerlendirilmesi, başvurulabilecek hukuki yolların belirlenmesi ve gerekli süreçlerin yürütülmesi amacıyla Ulus Hukuk ve Danışmanlık Bürosuna başvurulabilir.